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문제 정의
- 1차 설문조사에서는 LOS의 적합성, LOS와 평가항목의 위계, 평가항목 상세수준, 평가항목의 필요성 등을 종합적으로 검토하고, 추가 평가항목에 대한 의견을 수집하고자 하였다. 설문조사는 2016년 9월 5일부터 9월 18일까지 수행하였으며,100% 회수율을 보였다.
- 2차 설문조사는 1차 설문 결과를 반영한 18개 평가항목의 적합성 검토 및 추가 의견 수렴을 목적으로 실시하였다. LOS는 1차 설문에서 전적으로 동의를 얻고 추가 의견이 없어, 2차 설문에서 제외하였다.
- AHP 분석은 설문 데이터의 기하평균값을 입력하여 상대적 중요도와 일관성 지수를 산출하는데, 이 연구에서는 개별 데이터의 일관성 지수를 사전에 확인하여 AHP 분석의 신뢰성을 높이고자 하였다. 그 결과 5개 설문 데이터는 일관성 지수가 0.
- 이 연구는 자산관리의 범위를 조정하여 건축물의 자산관리활용 가능성을 확인하였다는 점에서 학술적 의의를 가지며,리모델링 분야에 자산관리를 적용한 의사결정 기법을 개발하고 검증하였다는 점에서 기술개발 효과를 가진다.
- 이 연구에서는 공동주택의 주차장, 도로, 외부환경의 리모델링을 통해 입주자의 주차환경과 거주환경을 개선할 수 있는 LOS를 정립하고, 이에 따른 의사결정 기법을 개발하는 것으로 범위를 한정하였다. 연구의 절차 및 방법은 다음과 같다.
- 이 연구에서는 주차장 리모델링의 LOS 및 평가항목을 검증 및 수정·보완하기 위하여 델파이 설문조사를 실시하였다.
- 이 연구에서는 주차장 설계의 다양성을 확보하고 입주자의 요구사항을 효과적으로 반영하기 위하여 자산관리 기법을 적용한 주차장 리모델링 대안 평가기법을 개발하였다. 문헌조사와 델파이 기법을 활용하여 주차장의 환경성, 편의성, 접근성, 경제성, 안전성 등 5개 LOS와 19개 평가항목을 제시하였다.
- 이 연구의 목적은 자산관리 기법을 도입하여 주차장 리모델링의 LOS를 도출 및 분석하고, 정량적인 평가절차와 방법을 개발하여 최적의 주차장 리모델링 대안 평가기법을 제시하는 것이다.
제안 방법
- 문헌조사와 델파이 기법을 활용하여 주차장의 환경성, 편의성, 접근성, 경제성, 안전성 등 5개 LOS와 19개 평가항목을 제시하였다. 19개 평가항목 중 B/C분석에 독립적으로 사용되는 공사비용을 제외한 18개 평가항목을 대상으로 AHP 기법을 활용하여 가중치를 산정하였으며, 평가항목의 점수 산정기준을 정립하였다. 대안의 평가절차 및 방법은 공공건축물의 자산관리 프레임워크를 적용하였으며, 원안과 대안의 LOS 변화량과 공사비용을 활용한 B/C분석을 통해 최적의 대안을 선정하도록 하였다.
- 이 연구에서는 법적규제, 선행연구, 설계기준 등으로부터 점수 산정기준을 정립하였다. 2017년 1월 2일부터 1월 15일까지 전문가 면담조사를 통해 보완 및 검증을 실시하였다. 계획단계의 평가항목을 대상으로 점수 산정기준을 제시한 결과는 다음과 같다(Table 7).
- ⑥ 아파트 진입방식은 지하직접 진입, 지하간접 진입, 지상 직접 진입, 지상간접 진입방식으로 구분되지만9), 이 연구에서는 직접진입과 간접진입에 따라 점수를 구분하였다.
- 넷째, 자산관리 기법을 적용한 대안평가 절차 및 방법을 정립하고 사례연구를 통해 이 연구에서 제시한 주차장 리모델링 대안 평가기법을 검증한다.
- ② 입주자 프라이버시는 주차장과 인접한 입주자의 소음,매연, 시각적 노출 등을 평가한다. 노출세대의 범위는 주차장과 면한 2개층 세대로 한정하였으며, 노출부위와 노출면 수에 따라 점수를 산정하도록 설정하였다.7)
- 대안1은 지상의 기존의 사용도 낮은 테니스장과 공지를 활용하여 주차구획을 재배치를 통해 주차공간을 확보하고, 지하1층 전체를 주차장으로 확대하는 것으로 계획하였다. 이 경우 지상에는 290대까지 주차가 가능할 것으로 파악되었으며,지하주차장은 기계실, 전기실, 아파트 연결통로, 주차장 램프를 제외하고 487대까지 주차대수를 확보할 수 있었다.
- 이 연구에서 개발한 주차장 리모델링 대안 평가기법을 검증하기 위하여 성남시 소재 J아파트를 대상으로 사례분석을 실시하였다. 대안은 지하주차장의 확장범위와 필로티 주차장의 설치유무에 따라 세 가지를 도출하였다. 사례분석 결과 LOS 점수는 지하주차장을 수직·수평 확대하여 2개층의 지하주차장을 확보하고 지상주차장을 조경공간으로 활용하는 3안이 가장 높게 나타났다.
- 19개 평가항목 중 B/C분석에 독립적으로 사용되는 공사비용을 제외한 18개 평가항목을 대상으로 AHP 기법을 활용하여 가중치를 산정하였으며, 평가항목의 점수 산정기준을 정립하였다. 대안의 평가절차 및 방법은 공공건축물의 자산관리 프레임워크를 적용하였으며, 원안과 대안의 LOS 변화량과 공사비용을 활용한 B/C분석을 통해 최적의 대안을 선정하도록 하였다.
- 델파이 설문조사를 통해 도출된 LOS와 평가항목의 중요도를 산정하기 위하여 AHP 분석을 실시하였다. AHP 분석에서는 공사비용을 제외하였다.
- 둘째, 델파이 기법을 적용하여 LOS와 평가항목을 검증하고 수정·보완한다.
- 설문조사는 2016년 9월부터 12월까지 3회 실시하였으며, 3회 모두 폐쇄형 질문으로 진행하였다. 매회 설문조사는 LOS와 평가항목의 필요성 및 적합성을 5점 항목으로 측정하고, 추가 의견은 서술형으로 작성하도록 하였다(Table 2).
- 이 연구에서는 주차장 설계의 다양성을 확보하고 입주자의 요구사항을 효과적으로 반영하기 위하여 자산관리 기법을 적용한 주차장 리모델링 대안 평가기법을 개발하였다. 문헌조사와 델파이 기법을 활용하여 주차장의 환경성, 편의성, 접근성, 경제성, 안전성 등 5개 LOS와 19개 평가항목을 제시하였다. 19개 평가항목 중 B/C분석에 독립적으로 사용되는 공사비용을 제외한 18개 평가항목을 대상으로 AHP 기법을 활용하여 가중치를 산정하였으며, 평가항목의 점수 산정기준을 정립하였다.
- 델파이 전문가 집단은 아파트 설계 실무자 8명(25%), 리모델링 사업 실무자 2명(6%), 주차장 확대 연구 경험자 6명(19%), 자산관리 연구 경험자 3명(9%), 건축지식을 갖춘 입주자 대표 13명(41%) 총 32명으로 구성하였다. 설문조사는 2016년 9월부터 12월까지 3회 실시하였으며, 3회 모두 폐쇄형 질문으로 진행하였다. 매회 설문조사는 LOS와 평가항목의 필요성 및 적합성을 5점 항목으로 측정하고, 추가 의견은 서술형으로 작성하도록 하였다(Table 2).
- 설문조사는 3~4회에 걸쳐 진행되며, 일반적으로 첫 번째 설문에서는 개방형 질문을 통해 전문가의 의견을 수집한다. 두 번째 부터는 폐쇄형 질문을 통해 통계집단의 반응을 분석하고 합의를 도출한다.
- 셋째, AHP 기법을 통해 LOS와 평가항목의 가중치를 산정하고, 전문가 면담조사를 통해 평가항목의 점수 산정기준을 제시한다.
- 대안평가를 위해서는 평가항목을 정량적인 점수로 산정할 수 있는 기준이 필요하다. 이 연구에서는 법적규제, 선행연구, 설계기준 등으로부터 점수 산정기준을 정립하였다. 2017년 1월 2일부터 1월 15일까지 전문가 면담조사를 통해 보완 및 검증을 실시하였다.
- 이 연구에서는 사례연구를 위한 세 가지 대안을 도출하였으며, 리모델링의 목표는 ① 법정 주차대수 이상의 주차공간확보와 ② 지하주차장 확대를 통한 지상 조경공간 확보로 선정하였다. 도출된 대안은 모두 아파트의 리모델링을 고려하지 않았다.
- 첫째, 문헌조사를 통해 주차장 리모델링의 LOS를 정립하고, LOS를 정량화하기 위한 평가항목을 도출한다.
- 추가 평가항목은 주차장과 아파트 출입구의 시각적 구분,주차장 조닝별 구분, 보차로 구분 등이 제기되었으며, 전문가 면담을 통해 이를 통합할 수 있는 주차장 색채 디자인 항목을 환경성 부문에 추가하였다. 서비스 정차공간을 서비스 정차/회차 공간으로 수정하자는 의견도 제시되었으나, 주차장 동선과 중복되어 배제하였다.
- 델파이 설문조사의 첫 단계는 개방형 질문을 통해 전문가의 의견을 수집하는 것이 일반적이다. 하지만 아직까지 우리나라에서는 자산관리와 LOS의 개념이 생소하기 때문에, 이 연구에서는 주차장 리모델링의 LOS와 평가항목을 우선 도출하여 전문가 집단에게 제공하였다.
대상 데이터
- 3차 설문조사는 2차 설문결과를 반영한 19개 평가항목을 대상으로 하였다. 설문은 2016년 10월 31일부터 11월 13일까지 실시하였으며, 설계 실무자 1명, 입주자 대표 2명을 제외한 29명이 참여하였다(1차 설문조사 대비 회수율: 90.
- AHP 분석을 통해 도출된 중요도는 주차장 리모델링 대안평가에서 가중치로 사용된다. AHP 분석을 위한 설문조사는 델파이 전문가 중 경력 10년 이상의 설계 실무자 8명(42%), 리모델링 실무자 2명(11%), 주차장 확대관련 연구자 3명(16%), 자산관리 연구자 1명(5%),입주자 대표 5명(26%) 등 총 19명으로 구성하였으며, 2016년 12월 5일부터 12월 11일까지 실시하였다(회수율: 100%).
- 사례적용은 성남의 리모델링 대상단지로 선정된 J아파트를 대상으로 하였다. J아파트는 1995년 준공되었으며, 지하 1층, 지상25층 규모의 아파트 5개동(563세대)으로 구성되어있다. 주차대수는 총 314대(지상222대, 지하92대), 세대 당 0.
- ③ 대안 3: 지상주차장 제거 + 지하주차장 수직·수평확대이 안은 지하주차장의 수직·수평확대를 통해 주차대수를 확보하여 지상주차장을 제거하는 것으로 계획하였으며, 주차대수는 지하1층 487세대, 지하2층 358세대로 총 845대(세대당 1.5대)를 확보하였다.
- AHP 분석은 설문 데이터의 기하평균값을 입력하여 상대적 중요도와 일관성 지수를 산출하는데, 이 연구에서는 개별 데이터의 일관성 지수를 사전에 확인하여 AHP 분석의 신뢰성을 높이고자 하였다. 그 결과 5개 설문 데이터는 일관성 지수가 0.2를 초과하여 14개(70%)의 설문 데이터를 대상으로 AHP 분석을 실시하였다.
- 필로티 주차장은 126대까지 주차가 가능한 것으로 나타났다. 대안 2의 총 주차대수는 777대(세대 당 1.38대)로 대안 1과 같다.
- 이 연구에서는 주차장 리모델링의 LOS 및 평가항목을 검증 및 수정·보완하기 위하여 델파이 설문조사를 실시하였다. 델파이 전문가 집단은 아파트 설계 실무자 8명(25%), 리모델링 사업 실무자 2명(6%), 주차장 확대 연구 경험자 6명(19%), 자산관리 연구 경험자 3명(9%), 건축지식을 갖춘 입주자 대표 13명(41%) 총 32명으로 구성하였다. 설문조사는 2016년 9월부터 12월까지 3회 실시하였으며, 3회 모두 폐쇄형 질문으로 진행하였다.
- 사례단지의 경우 총 주차대수 314대 중 222대(70%)가 지상에 배치되어 있어, 지상주차장의 의존도가 높았다. 지하주차장은 소규모(2,322,14㎡)로 92대만이 주차가 가능하도록 계획되었으며, 통합된 형태가 아닌 2개소에 독립적으로 배치되어 있었다.
- 사례적용은 성남의 리모델링 대상단지로 선정된 J아파트를 대상으로 하였다. J아파트는 1995년 준공되었으며, 지하 1층, 지상25층 규모의 아파트 5개동(563세대)으로 구성되어있다.
- 3차 설문조사는 2차 설문결과를 반영한 19개 평가항목을 대상으로 하였다. 설문은 2016년 10월 31일부터 11월 13일까지 실시하였으며, 설계 실무자 1명, 입주자 대표 2명을 제외한 29명이 참여하였다(1차 설문조사 대비 회수율: 90.6%).
- LOS는 1차 설문에서 전적으로 동의를 얻고 추가 의견이 없어, 2차 설문에서 제외하였다. 설문은 2016년 10월 3일부터 10월23일까지 실시하였으며, 입주자 대표 1명을 제외한 31명이 참여하였다(회수율: 96.8%). 설문응답자에게는 의견 합의를 위한 참고자료로 1차 설문 결과의 평균값과 동의율을 제공하였다.
- 1차 설문조사에서는 LOS의 적합성, LOS와 평가항목의 위계, 평가항목 상세수준, 평가항목의 필요성 등을 종합적으로 검토하고, 추가 평가항목에 대한 의견을 수집하고자 하였다. 설문조사는 2016년 9월 5일부터 9월 18일까지 수행하였으며,100% 회수율을 보였다.
- 이 연구에서 개발한 주차장 리모델링 대안 평가기법을 검증하기 위하여 성남시 소재 J아파트를 대상으로 사례분석을 실시하였다. 대안은 지하주차장의 확장범위와 필로티 주차장의 설치유무에 따라 세 가지를 도출하였다.
- 주차장 리모델링 대안별 공사비는 Hwang (2009)이 제시한 주차장 유형별 공사비 분석자료를 참고하였다. 지하주차장 공사는 주차 1면당 13,665,000원을 적용하였다. 대안 2의 경우 필로티 주차장의 공사비를 분석한 사례가 없어, 지상데크 주차장 공사비(주차 1면당 6,882,000원)를 적용하였다.
데이터처리
- 8%). 설문응답자에게는 의견 합의를 위한 참고자료로 1차 설문 결과의 평균값과 동의율을 제공하였다.
- 설문조사의 검증은 일반적인 통계적 검증방법을 적용하며, Park et al. (2014)와 Park et al. (2016)은 사분위편차(Quartile Deviation)3)와 변이계수(Coefficient of Variation)4)를 이용하였다. 사분위편차는 값이 0에 가까울수록 의견이 수렴된 것을 의미한다.
이론/모형
- 주차장 리모델링 대안별 공사비는 Hwang (2009)이 제시한 주차장 유형별 공사비 분석자료를 참고하였다. 지하주차장 공사는 주차 1면당 13,665,000원을 적용하였다.
성능/효과
- 노후 공동주택의 주차장 리모델링은 구조적 문제가 없는 공동주택의 재건축보다 환경적, 경제적으로 유리한 해결책으로 제시되었다.1) 2014년 국토교통부는 공동주택의 수직증축허용범위를 최대 3개 층까지 확대하였으나, 리모델링 기본계획의 부재로 인해 사업화가 어려워지자 리모델링에 대한 관심이 저조하였다. 하지만 최근 서울시의 공동주택 리모델링 기본계획의 심의가 통과되면서 노후 공동주택의 리모델링이 재조명 되고 있다.
- 2) 자산관리는 시설의 성능과 서비스 수준 향상을 위한 모든 유지관리 활동에 적용할 수 있으며, 주차장 리모델링 분야에서도 적절한 서비스 수준(Level of Service, 이하 LOS)의 개발을 통해 자산관리 기법을 적용하는 것이 가능하다.
- 3차 설문결과, 19개 평가항목 모두 3점 이상을 획득하였으며, 최빈값은 4점 이상으로 나타났다. 동의율은 2개를 제외한 17개 평가항목이 동의율 60% 이상을 확보하였다.
- 6) AHP 분석결과의 검증은 일관성 지수(Consistency Index, C.I.)를 통해 실시하며, 일관성 지수가 0.1 미만일 때 신뢰할 수 있는 결과가 도출되었다고 판단한다. Noh et al.
- AHP 분석결과, LOS는 접근성이 0.249로 가장 중요도가 높게 나타났으며, 그 다음으로는 편의성이 0.243, 경제성이 0.207으로 나타났다. 안전성은 0.
- 이때 비 대상 평가항목은 임의 값 1을 공통적으로 입력하였다. LOS 점수 평가결과, 원안은 0.1482점으로 나타났고, 대안 1은 0.1735점,대안2는 0.1788점, 대안 3은 0.1924점으로 대안 3의 LOS 점수가 가장 높게 나타났다. 하지만 Equation 3에 따른 B/C분석 결과는 대안 2의 점수가 가장 높게 나타났으며, 대안 3이 가장 낮게 나타났다.
- 122로 중요도가 가장 낮았다. LOS별 평가항목의 중요도는 환경성의 입주자 프라이버시, 편의성의 세대 당 주차대수, 접근성의 주차장 동선, 경제성의 기입주자 이주비율, 안전성의 CCTV 감시효율이 높게 나타났다. 최종 중요도는 세대 당 주차대수가 0.
- LOS는 자산관리 문헌 고찰 및 주차장 리모델링 특성 분석을 통해 환경성, 편의성, 접근성 경제성, 안전성으로 구분하고 세부 목표를 정의하였다. LOS의 평가항목은 선행연구의 주차장 계획요인, 공동주택 리모델링 사례를 통한 입주자 요구사항, 친환경 인증기준 등의 설계기준 등을 고찰하여, LOS의 목표와 부합하고 정량적으로 평가할 수 있는 것을 추출하였다. 이 연구에서 1차로 도출한 LOS와 평가항목은 Table 1과 같다.
- 17점 동의율 79%을 획득하여 유효한 것으로 나타났다. 가장 높은 점수를 획득한 평가항목은 세대 당 주차대수였으며, 이어 공사비용, 입주자 프라이버시, 주동 진입방법 등이 높은 점수를 획득하였다.
- 그 결과, 새로 추가된 주차장 색채 디자인은 평균값 3.61점, 동의율 68%을 획득하여 유효한 것으로 나타났다. 2차 조사에서도 동의율 60% 이상을 확보하지 못한 항목이 일부 있었지만, 모두 평균 3점 이상을 획득하여 삭제가 필요한 항목은 없었다.
- ① 조경면적은 지자체의 조례로 정해지며 지역·지구에 따른 예외 기준을 두고 있다. 단지의 위치 및 조건에 따라 적용기준이 상이하기 때문에 고정적인 조경면적을 기준으로 정하기보다는 지자체의 조례를 기준으로 삼고 추가 확보비율(5%)에 따라 점수등급을 구분하는 것이 적합하다고 판단하였다.
- 필로티 주차장 신설로 지상은 주차대수가 164대로 축소되는 대신, 조경면적은 기존(27%) 대비 7%를 추가 확보할 수 있었다. 또한 필로티 주차장의 신설로 대안 1에 비하여 동별입주자 순수 주차대수가 세대 당 1.18대로 높아졌으며 프라이버시 침해정도도 43%로 낮아졌다.
- 5 이하로 나타나, 충분히 의견이 수렴되었음을 알 수 있었다. 변이계수는 모든 평가항목에서 0.5 이하로나타나, 더 이상의 설문조사가 필요하지 않음을 확인하였다(Table 5).
- 사례분석 결과 LOS 점수는 지하주차장을 수직·수평 확대하여 2개층의 지하주차장을 확보하고 지상주차장을 조경공간으로 활용하는 3안이 가장 높게 나타났다.
- 사분위편차와 변이계수의 분석결과, 0에 가까울수록 평가항목의 수렴도가 높음을 의미하는 사분위편차는 대부분의 평가항목이 0.5 이하로 나타나, 충분히 의견이 수렴되었음을 알 수 있었다. 변이계수는 모든 평가항목에서 0.
- 동의율은 2개를 제외한 17개 평가항목이 동의율 60% 이상을 확보하였다. 새로 추가된 기입주자의 이주비율은 평균값 4.17점 동의율 79%을 획득하여 유효한 것으로 나타났다. 가장 높은 점수를 획득한 평가항목은 세대 당 주차대수였으며, 이어 공사비용, 입주자 프라이버시, 주동 진입방법 등이 높은 점수를 획득하였다.
- 설문조사 결과, LOS의 적합성은 평균 4점 이상, 동의율 100% 이상을 얻었으며, LOS와 평가항목의 위계에 대해서는 전문가 별로 큰 이견이 없었으나, 차량 문 열림 여유 폭 항목의 경우 다른 평가항목에 비해 상세하게 정의되어 있어 수정이 필요하다는 의견이 있었다. 평가항목의 필요성은 19개 중 16개 항목이 평균점수 3점 이상을 획득하였으며, 13개 항목이 60% 이상의 동의를 얻었다.
- 0697 순으로 중요도가 높게 나타났다. 일관성 지수는 모두 0.1 이하로 나타나, 신뢰할 수 있는 결과가 도출되었음을 확인하였다(Table 6).
- 5대)를 확보하였다. 조경면적은 최대 36%까지 확보할 수 있는 것으로 나타났으며, 주차장으로 인한 입주자 프라이버시 침해는 없는 것으로 나타났다. 동별 입주자 순수 주차대수도 세대 당 1.
- LOS별 평가항목의 중요도는 환경성의 입주자 프라이버시, 편의성의 세대 당 주차대수, 접근성의 주차장 동선, 경제성의 기입주자 이주비율, 안전성의 CCTV 감시효율이 높게 나타났다. 최종 중요도는 세대 당 주차대수가 0.0836으로 가장 높게 나타났으며, 이어 주차장 동선이 0.0815, 기입주자이주비율이 0.0814, 아파트 진입방식이 0.0794, 동별 입주자 순수 주차대수가 0.0697 순으로 중요도가 높게 나타났다. 일관성 지수는 모두 0.
- 설문조사 결과, LOS의 적합성은 평균 4점 이상, 동의율 100% 이상을 얻었으며, LOS와 평가항목의 위계에 대해서는 전문가 별로 큰 이견이 없었으나, 차량 문 열림 여유 폭 항목의 경우 다른 평가항목에 비해 상세하게 정의되어 있어 수정이 필요하다는 의견이 있었다. 평가항목의 필요성은 19개 중 16개 항목이 평균점수 3점 이상을 획득하였으며, 13개 항목이 60% 이상의 동의를 얻었다. 입주자/방문자 주차구분, 하자예방 설계는 평균 3점 미만, 동의율 60% 미만으로 나타나 삭제하였다(Fig.
- 사례분석 결과 LOS 점수는 지하주차장을 수직·수평 확대하여 2개층의 지하주차장을 확보하고 지상주차장을 조경공간으로 활용하는 3안이 가장 높게 나타났다. 하지만 공사비용을 반영한 B/C분석 결과는 지하주차장 1개층을 수평확대하고 필로티 주차장을 신설하는 2안이 가장 합리적이고 경제적인 것으로 나타났다.
후속연구
- 하지만 공동주택 리모델링 사업은 상당한 예산을 투입하여 입주자에게 최적의 성능과 서비스 수준을 제공함과 동시에 경제적 가치를 향상시켜야 하는 특성 상 자산관리 적용효과가 크게 작용할 수 있다. 또한 이 연구는 자산관리의 범위를 공동주택의 주차장으로 한정함으로써 자산관리 기법의 효과적인 적용이 가능하다. 주차장 리모델링 분야에 자산관리를 적용하기 위해서는 주차장이 제공하는 성능과 서비스 수준의 근간이 되는 LOS를 개발해야 한다.
- 따라서 사업의 경제성을 확보하기 위해 수직증축이 반드시고려되어야 한다. 이와 같이 이 연구는 리모델링의 범위를 주차장으로 한정하여 아파트 리모델링과의 연계성을 검토하지 못하였다는 한계점을 가진다. 또한 실시설계단계의 대안의 사례분석을 통해 주차장 리모델링 대안 평가기법의 실효성을 검토해야 한다.
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