[논문]주택가격, 소득불평등 및 거시경제변수간의 관계분석

권선희; 현성민

doi:10.14400/jdc.2019.17.1.055

주택가격, 소득불평등 및 거시경제변수간의 관계분석
Analysis of the Relationship between House Price, Income Inequality and Macroeconomic Variables 원문보기

디지털융복합연구 = Journal of digital convergence, v.17 no.1, 2019년, pp.55 - 62

권선희 (대진대학교 글로벌경제학과) , 현성민 (대진대학교 글로벌경제학과)

초록
AI-Helper

본 연구는 주택가격의 변화가 거시경제변수와 소득불평등에 영향을 미치는 중요한 요인으로 작용하였을 것으로 판단하여 주택 전세가격과 매매가격, 지니계수, 금리, 취업자수와의 관계를 분석하였다. 2003년부터 2016년까지 국내 16개 광역시 도의 자료를 활용한 패널분석을 하였고 패널자료임을 감안하여 패널 VAR모형을 구축한 뒤 그랜저인과관계, 충격반응함수, 분산분해분석을 실시하였다. 그랜저인과성 검사와 충격반응검사 결과, 주택시장의 매매가격과 취업자수, 금리가 소득불평등에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 글로벌 금융위기 이전에는 전세가격만이 통계적으로 유의한 결과를 보였지만 금융위기 이후에는 주택 전세가격과 매매가격이 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 또한 분산분해분석 결과에서는 금융위기 이전에는 전세가격이 소득불평등에 미치는 영향력이 크게 나타난 반면에 금융위기 이후에는 전세가격의 영향력이 낮아지고 금리가 큰 영향을 미치는 것으로 나타나, 금리, 취업자수, 주택시장의 매매가격과 전세가격이 소득불평등에 주요한 요인으로 작용할 수 있다는 것으로 확인되었다. 따라서 정부의 부동산 정책을 비롯한 경제 활성화를 위한 정책시 변수들간의 영향력을 고려하여 소득불평등을 완화시킬 수 있는 정책수립이 될 수 있길 기대한다.

Abstract ▼ AI-Helper

This study analyzed the relationship between housing price, purchase price, Gini coefficient, interest rate, and the employment, considering that the change in housing price was an important factor influencing macroeconomic variables and income inequality. The panel VAR model was constructed considering the panel data, and the Granger causality, Impulse response and Variance dispersion analysis were performed. As a result, when compared to before and after the global financial crisis, it was shown that the rent price had an effect on income inequality, but in the following period, both the rent price and the selling price affected the income inequality. And that it has a large impact on inequality. In addition, the causality between income inequality and employment rate, interest rate, and tax rate was confirmed. Therefore, it is expected that it will be a desirable policy to mitigate income inequality considering the influence of policy variables for economic activation including government real estate policy.

주제어

표/그림 (6)

그림 Fig. 1. Housing Sale Price Index and Rent Price Index Source: KB Bank,
그림 Fig. 2. Trend of Gini coefficient Source: korean labor panel (https://www.kli.re.kr)
그림 Fig. 3. Trend of Macroeconomics Variables Source: kosis.kr, The Bank of Korea
표 Table 1. Granger Causality Test
표 Table 2. Variance Decomposition
그림 Fig. 4. Impulse Response

AI 본문요약
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문제 정의

이처럼 부동산시장은 소득불평등과의 연관성이 있고 거시경제변수와도 무관하지 않을 것으로 보고 주택가격과 소득불평등 및 거시경제변수들간에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 기존의 연구들이 부동산시장과 소득불평 등에 관한 분석이었다면 본 연구는 주택가격과 소득불평등 그리고 경제변수들 간의 관계를 전체적으로 살펴보기 위해 국내 지역별 자료를 바탕으로 모형을 구축하여 실증분석을 수행하였다. 세부적으로는 주택시장을 주택매 매가격과 전세가격으로, 기간은 글로벌 금융위기 이전과 이후로 나누어 관계를 분석하였다.
본 연구는 주택매매가격과 전세가격, 지니계수, 거시 경제변수들 간의 관계를 살펴본 것으로 일반적인 패널 분석모형의 경우 변수들 간의 내생성 문제가 발생할 수 있다. 따라서 패널 VAR모형을 설정하여 변수들 간의 내 생성 문제를 고려하고 각 변수들 간의 영향을 확인하고자 하였다. 이와 같은 모형은 Holtz-Eakin et al(1988)이 제안한 것으로 본 연구의 모형설정에 활용하였다[13].
현 정부의 부동산정책은 경기침체와 더불어 주택시장의 불안요인으로 작용하여 소득계층별 주거수준의 양극화를 더욱 심화시킬 수 있어 주거 소비에 대한 대책 마련 이 시급한 실정이다. 또한 우리 경제의 중요한 변수로 작용하고 있는 부동산시장의 주택가격을 지역적으로 살펴 보고자 하였다.
본 연구는 주택가격, 소득불평등, 거시경제변수들 간의 관계를 분석하기 위하여 2003년부터 2016년까지의 16 개 광역시·도의 자료를 바탕으로 패널 VAR모형을 통해 실증 분석하였다.
본 연구의 주요 목적은 종속변수를 소득불평등으로 설정하여 종속변수가 설명변수에 미치는 영향을 분석하였으므로 다른 설명변수를 종속변수로 설정하는 수식은 생략한다.
이처럼 부동산시장은 소득불평등과의 연관성이 있고 거시경제변수와도 무관하지 않을 것으로 보고 주택가격과 소득불평등 및 거시경제변수들간에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 기존의 연구들이 부동산시장과 소득불평 등에 관한 분석이었다면 본 연구는 주택가격과 소득불평등 그리고 경제변수들 간의 관계를 전체적으로 살펴보기 위해 국내 지역별 자료를 바탕으로 모형을 구축하여 실증분석을 수행하였다.

제안 방법

김현우(2012)는 주택 전세가격과 거시경제변수와의 관계를 연구하기 위해 2007년1월～2011년 5월까지의 자료를 활용하였다. 그는 거시경제변수로는 가계대출금리, 가계예금총액, 취업률을 설정하여 거시경제변수가 주택 전세가격에 미치는 영향을 분석하였다. 그 결과, 주택 전세가격은 세 가지 거시경제변수에 유의한 영향을 받으며 각각의 변수가 높아질수록 전세가격 또한 상승하는 것으로 나타났다.
첫째, 16개의 광역시·도별 자료를 활용한 패널 자료를 활용한다는 점이다. 둘째, 한국 노동패널 자료를 활용하여 지역별 소득불평등 정도를 확인할 수 있는 지역별 지니계수를 계산하여 분석하였다. 셋째, 글로벌 금융위기 전후로 주택시장과 소득불평등, 거시변수들을 모두 고려하여 분석함으로써 기존 연구와 차별성을 두었다.
주택가격과 소득불평등간에 인과관계를 규명하기 위해 Granger Causality Test를 실시하였고, 소득불평등의 다른 거시변수들에 의해 어느 정도 영향을 받고 있는지 분석하기 위해 분산분해분석을 수행하여 확인하였다. 또한 주택가격의 변화가 어느 정도의 영향을 미치는지를 분석하기 위해 충격반응함수를 이용하였다.
본 연구는 주택가격, 소득불평등, 거시경제변수들 간의 관계를 분석하기 위하여 2003년부터 2016년까지의 16 개 광역시·도의 자료를 바탕으로 패널 VAR모형을 통해 실증 분석하였다. 분석에 사용된 거시경제 변수는 취업 자수, 금리, 조세로 설정하여 주택시장의 매매가격과 전 세가격을 포함한 소득불평등과의 관계를 확인하였으며 그 결과는 다음과 같다.
기존의 연구들이 부동산시장과 소득불평 등에 관한 분석이었다면 본 연구는 주택가격과 소득불평등 그리고 경제변수들 간의 관계를 전체적으로 살펴보기 위해 국내 지역별 자료를 바탕으로 모형을 구축하여 실증분석을 수행하였다. 세부적으로는 주택시장을 주택매 매가격과 전세가격으로, 기간은 글로벌 금융위기 이전과 이후로 나누어 관계를 분석하였다.
둘째, 한국 노동패널 자료를 활용하여 지역별 소득불평등 정도를 확인할 수 있는 지역별 지니계수를 계산하여 분석하였다. 셋째, 글로벌 금융위기 전후로 주택시장과 소득불평등, 거시변수들을 모두 고려하여 분석함으로써 기존 연구와 차별성을 두었다.
전해정(2014)은 한국노동패널을 이용하여 소득불평등과 부동산 소득과의 관계를 분석하였다. 연구에서 지니 계수를 분해하여 패널분석을 실시하였으며 글로벌 금융 위기를 전후로 하여 비교분석하였다. 그 결과 글로벌 금융위기 이전에는 부동산가격의 급등이 가구의 소득불평등을 심화시켰으나 이후에는 가구의 소득불평등에 부동 산소득이 미치는 영향은 미미해진 것으로 나타났다.
이에 본 연구는 16개 광역시・도의 주택매매가격, 전세가격, 지니계수, 거시경제변수(취업자수, 금리, 조세)를 이용하여 주택가격과 소득불평등과의 관계를 분석한다. 이를 위해 2003년부터 2016년까지의 자료를 이용하여 지역적 요인과 전국의 요인을 동시에 고려하는 모형으로 패널 백터자기회귀모형(panel vector auto-regression model)을 설정하여 실증분석을 실시하였다.
충격반응분석과 더불어 예측오차분산분해 분석을 통해 각 변수들 간의 상호의존성 강도를 살펴보았다. 시차는 2차, 6차후로 비교해 본 결과는 아래의 Table 2에 정리되어 있다.

데이터처리

실증분석을 실시하기 이전에 가성회귀의 가능성 (spurious regression) 문제를 방지하기 위하여 데이터의 안정성 검증인 단위근(unit root)검정을 실시하였다. 그 결과 차분하여 안정적인 자료로 변환 후 Granger 인과성 분석, 충격반응분석 그리고 예측오차분산분해를 통해 종합적인 분석을 시행하였다.
실증분석에 앞서 각 변수들 간의 인과관계의 방향을 살펴보기 위해 그랜저 인과성 검정을 실시하였으며 그 결과는 Table 1에 정리하였다
실증분석을 실시하기 이전에 가성회귀의 가능성 (spurious regression) 문제를 방지하기 위하여 데이터의 안정성 검증인 단위근(unit root)검정을 실시하였다. 그 결과 차분하여 안정적인 자료로 변환 후 Granger 인과성 분석, 충격반응분석 그리고 예측오차분산분해를 통해 종합적인 분석을 시행하였다.
이에 본 연구는 16개 광역시・도의 주택매매가격, 전세가격, 지니계수, 거시경제변수(취업자수, 금리, 조세)를 이용하여 주택가격과 소득불평등과의 관계를 분석한다. 이를 위해 2003년부터 2016년까지의 자료를 이용하여 지역적 요인과 전국의 요인을 동시에 고려하는 모형으로 패널 백터자기회귀모형(panel vector auto-regression model)을 설정하여 실증분석을 실시하였다. 주택가격과 소득불평등간에 인과관계를 규명하기 위해 Granger Causality Test를 실시하였고, 소득불평등의 다른 거시변수들에 의해 어느 정도 영향을 받고 있는지 분석하기 위해 분산분해분석을 수행하여 확인하였다.
이를 위해 2003년부터 2016년까지의 자료를 이용하여 지역적 요인과 전국의 요인을 동시에 고려하는 모형으로 패널 백터자기회귀모형(panel vector auto-regression model)을 설정하여 실증분석을 실시하였다. 주택가격과 소득불평등간에 인과관계를 규명하기 위해 Granger Causality Test를 실시하였고, 소득불평등의 다른 거시변수들에 의해 어느 정도 영향을 받고 있는지 분석하기 위해 분산분해분석을 수행하여 확인하였다. 또한 주택가격의 변화가 어느 정도의 영향을 미치는지를 분석하기 위해 충격반응함수를 이용하였다.

이론/모형

따라서 패널 VAR모형을 설정하여 변수들 간의 내 생성 문제를 고려하고 각 변수들 간의 영향을 확인하고자 하였다. 이와 같은 모형은 Holtz-Eakin et al(1988)이 제안한 것으로 본 연구의 모형설정에 활용하였다[13].

성능/효과

연구에서 지니 계수를 분해하여 패널분석을 실시하였으며 글로벌 금융 위기를 전후로 하여 비교분석하였다. 그 결과 글로벌 금융위기 이전에는 부동산가격의 급등이 가구의 소득불평등을 심화시켰으나 이후에는 가구의 소득불평등에 부동 산소득이 미치는 영향은 미미해진 것으로 나타났다. 특히, 부동산 시장에서 가계의 부동산 보유를 통해 창출되는 소득비중이 높아짐에 따라 소득불평등의 악화로 진행 가능성이 있어 부동산정책 시행 시 가격 안정화뿐만 아니라 지역별 차별성을 염두에 두고 정책을 수립 집행할 필요성이 있다고 제언하였다[11].
그 결과 전 분석기간에서는 소득의 대체변수인 취업자수가 소득불평등에 영향을 미치는 것으로 나타났고, 금리와 지니계수는 서로 간에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 다만 주택시장에서는 매매가격만이 소득 불평등에 유의한 인과관계를 갖는 것으로 나타났다.
그는 거시경제변수로는 가계대출금리, 가계예금총액, 취업률을 설정하여 거시경제변수가 주택 전세가격에 미치는 영향을 분석하였다. 그 결과, 주택 전세가격은 세 가지 거시경제변수에 유의한 영향을 받으며 각각의 변수가 높아질수록 전세가격 또한 상승하는 것으로 나타났다. 그는 주택시장에서의 전세가격 안정화를 위한 방안을 모색하여 지속적이고 보다 효율적인 주택시장 정책을 수립해야 한다고 제언하였다[12].
취업자수 역시 가계의 소득으로 이어져 정(+)의 영향을 주고 있으며, 조세도 전세가격에 정(+)의 영향을 미치는 것을 확인하였다. 금리는 일시적인 부(-)의 영향을 주는 것으로 나타났지만 지니계수의 경우에는 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다
금융위기 전·후를 비교해보면 글로벌 금융위기 이후에는 전세가격과 매매 가격이 소득불평등간의 인과관계를 찾아볼 수 있지만 이 전에는 전세가격만이 인과관계를 보여주고 있는 것으로 나타났다.
금융위기 전·후를 비교해보면 글로벌 금융위기 이후에는 전세가격과 매매가격이 소득불평등간의 인과관계를 찾아볼 수 있지만, 금융위기 이전에는 전세가격만이 인과관계를 보여주고 있는 것으로 나타났다.
금융위기 전·후의 결과를 비교해보면 금융위기 이전에는 전세가격이 소득불평등에 미치는 영향력이 크게 나타난 반면 금융위기 이후에는 전세가격의 영향력이 낮아지고 금리가 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.
연구를 요약하면 주택시장의 매매가격과 전세가격은 소득불평등과 유의한 관계를 가지는 것으로 나타났으며 주택시장에 영향을 미칠 수 있는 금리, Baffoe Bonnie(1998)의 연구에서처럼 소득에 영향을 미치는 취업자수 역시 소득불평등에 영향을 미치는 것으로 나타났 다. 기간을 글로벌 금융위기 이전과 이후로 구분하여 분석한 결과에서는 전세가격과 소득불평등은 위기 이전보다 이후에 영향력이 확대되지만 매매가격은 반대의 결과 를 보여주었다. 이런 결과는 주택가격의 변화가 소득불 평등에 영향을 미치는 요인으로 작용한다는 점을 시사하 고 있다.
둘째, 주택매매가격은 전세가격에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났는데 이는 매매가격의 상승이 일시적으로 전세가격에 부(-)의 영향을 미치다가 4기 이후 조금 씩 상승하는 것으로 나타났다. 취업자수은 4기 이후 정 (+)의 영향을 미치는 것으로 보아 가계의 소득은 일정기간 후 매매가격에 영향을 준다는 것으로 판단된다.
둘째, 충격반응분석 결과 전세가격은 매매가격의 지속적인 정(+)의 영향을 보이고 있으며 가계의 소득으로 대변되는 취업자수와 소득불평등 완화로 대변되는 조세도 정(+)의 영향을 미치는 것을 확인하였다. 매매가격은 전세가격에 일정기간 이후 영향을 미치고 있으며 전세가격과 달리 지니계수에 영향을 미치고 있어 주택소유 여부가 소득불평등과 관계가 있음을 확인하였다.
둘째, 충격반응분석 결과 전세가격은 매매가격의 지속적인 정(+)의 영향을 보이고 있으며 가계의 소득으로 대변되는 취업자수와 소득불평등 완화로 대변되는 조세도 정(+)의 영향을 미치는 것을 확인하였다. 매매가격은 전세가격에 일정기간 이후 영향을 미치고 있으며 전세가격과 달리 지니계수에 영향을 미치고 있어 주택소유 여부가 소득불평등과 관계가 있음을 확인하였다.
먼저 주택전세가격은 매매가격에 지속적인 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 전세가격과 매매 가격과의 강한 관계를 증명하는 것이다.
분산분해 분석을 통해 금리, 취업자수, 주택의 매매가격과 전세가격이 소득불평등에 주요한 요인으로 작용할 수 있다는 점을 확인할 수 있었다.
셋째, 분산분해분석결과 금융위기 전·후의 결과를 비교해보면 금융위기 이전에는 전세가격이 소득불평등에 미치는 영향력이 크게 나타난 반면에 금융위기 이후에는 전세가격의 영향력이 낮아지고 금리가 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.
셋째, 지니계수는 전세가격과 매매가격에 지속적인 정(+)의 관계를 보이고 있는데 이는 그랜저 인과성 검정에서와 마찬가지의 결과임을 알 수 있다.
연구를 요약하면 주택시장의 매매가격과 전세가격은 소득불평등과 유의한 관계를 가지는 것으로 나타났으며 주택시장에 영향을 미칠 수 있는 금리, Baffoe Bonnie(1998)의 연구에서처럼 소득에 영향을 미치는 취업자수 역시 소득불평등에 영향을 미치는 것으로 나타났 다. 기간을 글로벌 금융위기 이전과 이후로 구분하여 분석한 결과에서는 전세가격과 소득불평등은 위기 이전보다 이후에 영향력이 확대되지만 매매가격은 반대의 결과 를 보여주었다.
셋째, 분산분해분석결과 금융위기 전·후의 결과를 비교해보면 금융위기 이전에는 전세가격이 소득불평등에 미치는 영향력이 크게 나타난 반면에 금융위기 이후에는 전세가격의 영향력이 낮아지고 금리가 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 전체적으로 금리, 취업자수, 주택시장의 매매가격과 전세가격이 소득불평등에 주요한 요인으로 작용할 수 있다는 것으로 확인되었다.
첫째, 그랜저 인과성 검사를 통해 거시경제변수 중 취업자수, 금리가 소득불평등에 유의한 영향을 미치는 것 으로 나타났다. 주택시장에서는 매매가격만이 소득불평 등에 유의한 인과관계를 갖는 것으로 나타났다.
충격반응분석 결과를 통해 주택 전세가격의 상승은 매매가격의 상승으로 이어질 수 있다는 점과 주택의 소유가 소득불평등에 영향을 미친다는 점을 확인할 수 있었다.
이는 전세가격과 매매 가격과의 강한 관계를 증명하는 것이다. 취업자수 역시 가계의 소득으로 이어져 정(+)의 영향을 주고 있으며, 조세도 전세가격에 정(+)의 영향을 미치는 것을 확인하였다. 금리는 일시적인 부(-)의 영향을 주는 것으로 나타났지만 지니계수의 경우에는 유의한 영향을 미치지 못하는 것으로 나타났다
금융위기 이전에는 취업자수, 금리가 소득불평등과 유의한 인과관계를 보여주고 있다. 하지만 금융위기 이후에는 세금, 금리, 주택매매가격 및 전세가격이 소득불평등에 유 의한 영향을 미치는 것을 확인하였다. 금융위기 전·후를 비교해보면 글로벌 금융위기 이후에는 전세가격과 매매 가격이 소득불평등간의 인과관계를 찾아볼 수 있지만 이 전에는 전세가격만이 인과관계를 보여주고 있는 것으로 나타났다.
전세가격의 경우에도 소득불평등에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 하지만 금융위기 이후에는 취업 자수와 세금이 소득불평등에 인과관계를 보여주고 있고, 금리가 소득불평등에 유의한 영향을 미치고 있으며 주택시장에서는 전세가격과 매매가격 모두 소득불평등에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
한편 금융위기 이후의 결과에서 전세가격은 1.50%로 전체 기간보다는 높게 나타났지만 위기 이전보다는 설명력이 낮은 것을 알 수 있었고 취업자수의 경우 전체기간 보다 높은 4.28%로 나타났다. 금리의 설명력은 3.

후속연구

다만 본 연구의 한계로는 주택시장 및 소득불평등의 패널자료를 구성하여 실증 분석하여 전체적인 변수들간 의 관계를 규명하였으나 지역별로 나타나는 차이점을 개별분석하지 못한 한계를 가지고 있어 지역적 차이를 고려한 분석을 통해 계속적으로 보완하고자 한다. 또한 향후 주택시장의 주거의 공유성과 스마트주택은 우리나라의 고령화에 대한 대책이 되는 만큼 이에 대한 추가적인 연구가 필요할 것이다[15,16].
이런 결과는 주택가격의 변화가 소득불 평등에 영향을 미치는 요인으로 작용한다는 점을 시사하 고 있다. 또한 글로벌금융위기 이후 금리가 미치는 영향이 뚜렷하게 나타나고 있어 주택시장의 안정화를 위한 정책수단을 모색해야 할 것이다.
다만 본 연구의 한계로는 주택시장 및 소득불평등의 패널자료를 구성하여 실증 분석하여 전체적인 변수들간 의 관계를 규명하였으나 지역별로 나타나는 차이점을 개별분석하지 못한 한계를 가지고 있어 지역적 차이를 고려한 분석을 통해 계속적으로 보완하고자 한다. 또한 향후 주택시장의 주거의 공유성과 스마트주택은 우리나라의 고령화에 대한 대책이 되는 만큼 이에 대한 추가적인 연구가 필요할 것이다[15,16].
첫째, 16개의 광역시·도별 자료를 활용한 패널 자료를 활용한다는 점이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	지니계수는 무엇인가?	지니계수는 소득불평등도를 나타내는 대표적인 지표로 ‘0’이면 완전평등, ‘1’이면 완전불평등을 의미한다[5]. 경남지역이 0.
	개인의 자산불평등이 소득불평근을 심화시킨다는 것의 근거는 무엇인가?	그래서 개인의 자산불평등은 소득불평등을 심화시킬 수 있다. 이는 재정패널 지니계수를 살펴볼 때, 2014년 총소득 불평등도는 0.391이었지만 노동소득은 0.466인 데 반해 자산 소득은 0.953으로 높았다. 자산소득의 불평등이 큰 것은 80%의 국민에게는 자산이 아예 없기 때문이다. 20%만이 자기자산을 이용해 막대한 추가소득을 얻고 있다는 것을 의미한다[3].
	소득불평등에 영향을 미치는 요소는 무엇인가?	연구를 요약하면 주택시장의 매매가격과 전세가격은 소득불평등과 유의한 관계를 가지는 것으로 나타났으며 주택시장에 영향을 미칠 수 있는 금리, Baffoe Bonnie(1998)의 연구에서처럼 소득에 영향을 미치는 취업자수 역시 소득불평등에 영향을 미치는 것으로 나타났 다. 기간을 글로벌 금융위기 이전과 이후로 구분하여 분 석한 결과에서는 전세가격과 소득불평등은 위기 이전보다 이후에 영향력이 확대되지만 매매가격은 반대의 결과 를 보여주었다.

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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